За фасадами исторических зданий, занимающих престижные места в центре, зачастую скрываются не самые удобные планировки, старые коммуникации и т. д. Компромисс между желанием застройщиков выжать максимум из хорошей площадки и необходимостью сохранить наследие находится с трудом. В 2017 г. в Москве были снесены главный дом усадьбы Неклюдовой на Малой Бронной, дома Зиминой в Пожарском переулке, здание XIX в. по Николоворобинскому – это только часть списка утрат. Но компромисс возможен, считают специалисты, и от процесса тоже можно получать удовольствие.
Степень вмешательства
Условно работу со старым жилым фондом по степени невмешательства в историческую ткань можно разделить на редевелопмент и реставрацию. Первый – основная московская модель, вторая – скорее петербургская история, чаще даже связанная с отдельными квартирами (в Москве таких предложений практически не существует). «Реставрация и в Петербурге довольно редкое явление, девелоперу не очень выгодное. Чаще встречается реставрация в домах-памятниках, которую провели сами жители, восстановив, скажем, дореволюционный интерьер. Но проще это сделать, когда дом не памятник, – рассказывает руководитель аналитического проекта Lifedeluxe.ru Сергей Бобашев. – Владение и распоряжение памятниками, которые требуют реставрации, – сложная и затратная история: ограничений огромное количество и любое движение нужно согласовывать. Это и большинству собственников квартир не нравится, не говоря уж о девелоперах. Много сложностей с эксплуатацией помещения, которое находится под охраной государства. Редкий покупатель готов на эти ограничения идти».
Нельзя сказать, что в Москве вообще ничего не реставрируется. Реставрируют, и много, но в основном это посольские или представительские особняки крупных компаний и другие официальные здания, пользователи которых ответственно относятся к существующему охранному законодательству. Только в этом году премии конкурса «Московская реставрация – 2017» получили Усадьба фон Рекк на Пятницкой улице; жилой дом Н. К. Боля – К. А. Гутхейля в Денежном переулке; городская усадьба купца М. Н. Гусева на Большой Полянке; жилой дом Н. П. Баулина на Николоямской; усадьба Е. В. Татищева на Петровском бульваре и др. Все усадьбы имеют пользователей – юридических лиц, и располагаются в них головные офисы компаний и т. д.
Как правило, реставрация жилья в понимании московских элитных застройщиков – это сохранение части постройки, одного или нескольких фасадов, встраиваемых в новый объем без сохранения внутренней структуры здания, перекрытий и уж тем более интерьеров. Пожалуй, единственный проект полной комплексной реставрации, включающей интерьеры, – Дом Наркомфина, где предметом охраны является даже колер стен «жилых ячеек». Но работы в здании еще только начались, и говорить о результате пока рано.
Интерес девелоперов вызывают не сами объекты исторического наследия, а скорее то, где они расположены, признает коммерческий директор ГК Stone Hedge Анастасия Малкова.
Цена конечного продукта будет во многом зависеть от того, что входит в «охранный пакет», насколько хорошо сохранились конструкции здания, какие материалы, инженерные системы будут использованы, привлекут или нет иностранных архитекторов, сколько будет парковок и квартир и т. д., перечисляет директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын.
«Охранная грамота памятников архитектуры – это не единообразный документ: где-то речь идет об обязательном сохранении фасада, а где-то реставрация подразумевает полное восстановление элементов внутреннего декора или обстановки. Еще одно неприятное ограничение – это невозможность увеличить здание, его этажность, что сокращает для застройщика возможную прибыль (в некоторых случаях допускается использование и модернизация мансардных этажей)», – объясняет Колосницын.
«В данном случае не работают никакие архитектурные приемы общего характера, готовые маркетинговые схемы или стандартные бизнес-планы, ведь практически не существует двух одинаковых зданий, – говорит член Союза архитекторов, член Берлинской палаты архитекторов Андрей Яхнин. – Необходимо чутье, какое присутствует у продавцов предметов искусства или штучных бриллиантов».
«Само получение разрешительной документации для реставрационных работ занимает огромное количество времени и требует дополнительных кадровых резервов. Нам известны случаи, когда охранный статус в доме имели только лестница, или оконные рамы, или дверь, а перечень документов, которые нужно получить, был не меньше, чем для целого здания», – добавляет Малкова.
В некоторых случаях ограничения делают реализацию проекта практически невозможной, директор по развитию петербургской компании ProExpert Полина Яковлева приводит в пример проект реконструкции Конюшенного ведомства в Петербурге компанией Plaza Lotus Group под апартаменты с подземным паркингом. Городской совет по сохранению культурного наследия постановил, что проект не отвечает целям сохранения объекта культурного наследия, в дальнейшем губернатор принял решение о возврате Конюшенного ведомства в казну Петербурга.
В среднем по рынку, считает управляющий директор группы ЛСР Юрий Ильин, себестоимость нового строительства варьируется в пределах 40 000–100 000 руб./кв. м в зависимости от класса жилья. Реставрация здания минимум в 2–3 раза дороже. При реставрации даже отдельных частей крайне сложно просчитать бюджет и сроки, делится вице-президент по розничным продажам группы ПСН Екатерина Тейн. Возникают ограничения по планировкам, потому что здания построены по другим технологиям и имеют другую структуру. «В начале пути трудно предвидеть технические трудности, сохранность внутренних перекрытий, фасадов и фундамента», – добавляет она. Чтобы сохранить особняк на Полянке, 44 (сохранены фасад и часть стен), в ПСН привлекали экспертов из Италии, которые реставрируют самые древние здания Рима, Венеции, «они помогали решать возникшие узкоспециализированные вопросы».
Управляющий партнер «ВМС-девелопмента» Алексей Тарасов напоминает, что реставрационные работы могут выполнять только организации, имеющие соответствующие лицензии – и, желательно, опыт работы с объектами конкретного архитектора. Впоследствии только лицензированные компании могут эксплуатировать дома-памятники, добавляет Андрей Кротков, гендиректор УК Zeppelin.
«Сохранить весь объем здания в первозданном виде практически невозможно, – говорит Ильин из ЛСР. – Несущие конструкции и другие элементы дома устаревают и чаще всего находятся в аварийном состоянии. Их надо менять на новые. Выкручиваться строителям приходится самыми изощренными способами. К примеру, в состав нашего петербургского элитного проекта «Смольный парк» входят три здания, представляющие историческую ценность. Чтобы укрепить фундамент, не нарушая всю конструкцию, нам пришлось буквально делать фундаменту инъекции – бурить небольшие скважины и заливать бетон в фундамент аналогично уколу из шприца».
«Нужно понимать, что даже воссоздание интерьера и фасадов по чертежам оригинала будет дешевле, чем реставрация. Если есть возможность, условно говоря, все снести и построить точно такое же новое – так и делают», – признает Бобашев.
Эксклюзивная история
«Реставрация – это долгий возврат значительных инвестиций», – уверен Ильин. «Зато на выходе получаются квартиры, которые всегда эксклюзивны в истинном смысле этого слова: это не только пространство, подобного которому нет, но и история, насчитывающая порой столетия. Часто в каждой из них присутствуют артефакты и элементы убранства музейного уровня, как, например, в нашем проекте «Особняк Кушелева — Безбородко» на набережной Кутузова», – рассказывает Яхнин.
Мелочи быта
«Пречистенка, 13, 28, Романов переулок, 3, и др. – это жилые объекты культурного наследия, собственникам таких объектов Минкульт выдает охранное обязательство, где прописаны условия содержания и использования здания-памятника. В том числе – поддерживать его в надлежащем техническом и физическом состоянии, не проводить работы, изменяющие объемно-планировочные и конструктивные решения и интерьер, не допускать ухудшения состояния его территории, соблюдать порядок размещения наружной рекламы на фасадах и обеспечивать доступ граждан к объекту. За несоблюдение требований могут выписать штраф: от 15 000 до 200 000 руб. для граждан, до 0,2–5 млн руб. для юрлиц – или лишить их права собственности. Причиной штрафа может стать замена отопительной системы, переустановка сантехники, перенос водопроводных труб, частичный снос стены, перенос дверного проема. Все надо согласовывать с Минкультом.В доме, который ранее топился исключительно с помощью печи, надо так расположить отопительные приборы и проложить трубы таким образом, чтобы минимально повредить стены, полы, не допустить повреждения покрытий из-за пересушивания воздуха или близости батареи, рассчитать максимальную и минимальную допустимую температуру. Нельзя делать водяную систему пожаротушения в помещении с большой долей деревянных, обилием гипсовых элементов. Миллион нюансов сопровождает интеграцию каждой системы. В современном доме можно просто пробить отверстие в стене – в особняке придется дополнительно согласовывать скрытый вариант, искать обходные пути либо вовсе вести коммуникации снаружи здания. Поломоечные машины со щетками с жестким ворсом быстро сделают мрамор непрезентабельным. Восстановленные строительные материалы (мрамор, кирпич, штукатурка) требуют соблюдения уровня влажности, температуры и т. д. Даже простые альпработы по уборке и обеспыливанию на высоте свыше 3 м предполагают использование особо бережных химических препаратов и специальных приспособлений, а зачастую осложняются отсутствием точек крепления для альпинистов».
Андрей Кротков, гендиректор и партнер Zeppelin
СвернутьПрочитать полный текст
Тарасов отмечает возможность использовать для продвижения объекта имена известных архитекторов, личностей, живших или посещавших дом (если такие есть). В качестве примера управляющий партнер «Векторстройфинанса» Андрей Колочинский приводит проект редевелопмента доходного дома на Гоголевском бульваре, 29 (построен в 1892 г. по проекту Александра Каминского, несколько раз перестраивался и реставрировался): «В 1905 г. архитектор Георгий Евланов переработал здание в стиле модерн, изменил эркеры, среди элементов оформления появилась декоративная облицовочная плитка, цветная керамика. Все это удалось сохранить. Люди, приобретающие квартиры в этом доме, интересовались его историей, для некоторых из них это стало определяющим фактором при решении о покупке». Акцент на истории делает и «Галс-девелопмент»: в проекте «Театральный дом» сохранен фасад дома, в котором в конце позапрошлого века собиралось Общество искусства и литературы, основанное Ф. П. Комиссаржевским и К. С. Станиславским, жили знаменитости прошлого.
Историческими стенами может похвастаться клубный дом il Ricco, плод реконструкции объекта культурного наследия «Жилой дом с палатами XVIII века, 1875–1877 гг.». Целью было восстановление первоначального фасада особняка с максимально возможной точностью. По фотографиям и чертежам была восстановлена несохранившаяся лепнина, литые из чугуна ворота, решетки на французских балконах и на окнах первого этажа. Стены удалось сохранить. Начинка же (лестницы, коммуникации), нарезка помещений были изменены и адаптированы под современные нужды. Инвестиции в реализацию проекта составили $5000 за 1 кв. м жилья (1350 кв. м) – $6,75 млн, или 416 млн руб. На старте 1 кв. м продавался за 495 000 руб. Всего в четырехэтажном здании, включая мансарду, 11 апартаментов площадью 76–207 кв. м. Под землей разместился паркинг на 14 машин. Представляя проект в декабре 2016 г., его девелопер Сергей Решоткин говорил, что в среднем качественная реконструкция исторических объектов (и добавление инженерии и деталей элитного класса) стоит $10 млн, уровень затрат может ограничить только сам инвестор.
История не будет работать без современных планировок, качественного инженерного оснащения. «Если проводить только реконструкцию, без изменения планировок, то особняк будет рассчитан на 3–4 семьи и каждая квартира займет по 500–600 кв. м, в современных условиях такие площади в городе не купят», – говорит Яковлева. Гендиректор компании «Бон тон» Наталия Кузнецова считает, что 1 кв. м в московском доме, который реставрировался, обойдется клиенту примерно на 25–30% дороже, чем новостройка с такими же характеристиками и в этом же месте.
Директор департамента жилой недвижимости Colliers International Екатерина Фонарева видит среди потенциальных покупателей бизнесменов и чиновников, стимул к покупке у которых – глубокий пиетет перед историческим и культурным наследием, желание жить в историческом особняке в центре, а не в современном многоэтажном комплексе.
В Петербурге чуть иначе. «Ценителей старины немного, многих мы знаем поименно, – говорит директор департамента элитной недвижимости петербургского агентства «МК-элит» Артем Зубенко. – Как правило, они близки к сфере искусства, галерейному бизнесу – или же сами являются реставраторами. Но, скажем, в Петербурге таких людей точно меньше, чем квартир, требующих реставрации. Покупателями часто становятся и иностранные граждане, которые трепетно относятся к элементам старины. Еще одна категория ценителей – люди, часто путешествующие, посетившие места, в которых к истории относятся с вниманием и большим уважением. Вернувшись на родину, они начинают обращать внимание и ценить исторические элементы и детали».
03.08.2019
