«Я сдаю квартиру уже пять лет, но впервые столкнулся с такой наглостью. Жильцы не платят третий месяц, на звонки отвечают хамством, а съезжать отказываются, ссылаясь на то, что у них «временные трудности». Договор у нас был, но срок его действия формально истёк, хотя они продолжают жить. Могу ли я просто прийти со слесарем, вскрыть замки и выставить их вещи на лестничную площадку? Правда ли, что зимой и с детьми выселять нельзя даже через суд? В полиции сказали, что это гражданско-правовые отношения. Помогите разобраться в алгоритме действий в 2026 году».

Конституция Российской Федерации гарантирует каждому право на жилище и его неприкосновенность. Эта базовая истина, которую часто забывают собственники квартир, сталкиваясь с недобросовестными арендаторами. Кажется, что если вы владелец, то ваша воля в стенах вашей квартиры — закон. Однако юридическая реальность, с которой мы работаем в компании Malov & Malov вот уже более 18 лет, говорит об обратном. С точки зрения закона, человек, который вселился в вашу квартиру на законных основаниях (даже если договор уже истек или был устным), обретает право пользования этим помещением. Лишить его этого права может только суд.

Давайте последовательно разберем, почему «силовые» методы не работают и как выглядит законная процедура выселения в 2026 году.

Почему нельзя просто сменить замки: статья, о которой забывают собственники

Самое распространенное желание арендодателя, которому не платят, — прийти в свое жилье, пока никого нет, сменить личинку замка и выставить чемоданы за дверь. Логика проста: «Это моя собственность». Однако здесь собственник вступает на очень тонкий лед уголовного кодекса.

Такие действия квалифицируются как самоуправство (статья 330 УК РФ). Если вы силой выгоняете жильца, выбрасываете его вещи (которые могут «случайно» пропасть или повредиться) или препятствуете доступу в жилище без решения суда, арендатор превращается в потерпевшего. Он пишет заявление в полицию, и уже вы будете объяснять следователю, почему нарушили законный порядок разрешения споров. Более того, если в процессе «выселения» пропадет ценное имущество жильца (или он заявит, что оно пропало), к самоуправству может добавиться обвинение в краже.

Полиция не поможет: разграничение полномочий

Читатель в вопросе упомянул, что полиция отказалась вмешиваться, сославшись на «гражданско-правовые отношения». Это абсолютно корректная позиция правоохранительных органов. Задача участкового или наряда ППС — пресекать преступления и административные правонарушения. Спор о том, кто кому сколько должен денег и кто имеет право жить в квартире, — это спор хозяйствующих субъектов, который решается исключительно в суде.

Полицейский не обладает полномочиями судьи. Он не может на месте проверить подлинность договора, факт оплаты или отсутствие таковой. Если вы вызовете полицию с требованием выгнать жильцов, сотрудники правопорядка лишь проверят документы, убедятся, что никто никого не убивает, и уедут, посоветовав обратиться в суд. Единственное исключение — если жильцы ведут себя антисоциально, шумят, устраивают притон. Тогда их могут забрать в отделении, но не выселить окончательно.

Основания для выселения: когда суд встанет на вашу сторону

Гражданский и Жилищный кодексы РФ четко регламентируют причины, по которым договор найма может быть расторгнут, а жильцы — выселены. Если мы говорим о коммерческом найме (обычная аренда квартиры), то ключевых причин три.

Во-первых, это невнесение платы за жилое помещение. Если договор был заключен на срок год и более (долгосрочный), то просрочка должна составлять шесть месяцев. Если же договор краткосрочный (менее года, что встречается чаще всего), то достаточно просрочки платежа более двух раз подряд. Это жесткое правило, которое позволяет собственнику инициировать процесс расторжения.

Во-вторых, разрушение или порча жилого помещения арендатором или теми, за чьи действия он отвечает. Здесь важно фиксировать ущерб документально, иначе в суде будет сложно доказать, что ободранные обои или разбитая сантехника — дело рук именно нынешних жильцов.

В-третьих, использование жилого помещения не по назначению или систематическое нарушение прав и законных интересов соседей. Если в квартире устроили офис, склад или ночной клуб, суд удовлетворит иск о выселении.

Договор истек или его не было: меняет ли это суть дела?

Очень частая ошибка — считать, что отсутствие бумажного договора означает полное бесправие жильца. Согласно Гражданскому кодексу, договор найма жилого помещения должен быть заключен в письменной форме. Однако фактическое проживание, наличие вещей, частичная оплата (переводы на карту), переписка в мессенджерах подтверждают наличие сложившихся договорных отношений.

Суды в 2026 году активно принимают в качестве доказательств скриншоты переписок и банковские выписки. Поэтому даже при отсутствии бумаги выселять придется через суд, доказывая, что устная сделка расторгнута. Если же договор был, но срок его действия истек, а жилец продолжает жить и вы не требовали его выезда сразу, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае процедура расторжения требует обязательного уведомления второй стороны за три месяца (если иное не прописано в самом договоре).

Для более глубокого понимания того, как правильно оформлять завершение отношений и какие риски несет арендодатель, полезно изучить судебную практику. Рекомендую обратить внимание на Источник, где подробно разбираются нюансы взаимодействия сторон в сложных ситуациях.

Мифы о «зиме» и несовершеннолетних детях

В народе жив миф, что «в отопительный сезон выгонять нельзя» и «с детьми выселить невозможно». Давайте разъясним. Запрета на выселение в зимний период в российском законодательстве не существует. Это норма, характерная для некоторых европейских стран, но не для РФ.

Что касается детей. Несовершеннолетние дети, проживающие с родителями-нанимателями, не приобретают права собственности на вашу квартиру. Их право пользования производно от права родителей. Если суд постановляет выселить родителей за неуплату или порчу имущества, дети выселяются вместе с ними. Органы опеки обязательно привлекаются к участию в таких делах, но их задача — следить за соблюдением прав ребенка, а не блокировать законное право собственника распоряжаться своим имуществом. Суд может лишь дать отсрочку исполнения решения (например, на месяц-два), чтобы семья могла найти новое жилье, но отказать в выселении только из-за наличия ребенка суд не может.

Пошаговая процедура легального выселения

Чтобы добиться результата и не нарушить закон, необходимо действовать строго последовательно.

Первый этап — претензионный. Вы обязаны направить жильцам письменное требование о расторжении договора и освобождении жилого помещения, а также о погашении задолженности. Это делается заказным письмом с описью вложения по адресу арендуемой квартиры. Даже если они не откроют дверь почтальону, юридически они будут считаться уведомленными. Сохраните чек и опись — это ваше главное доказательство для суда.

Второй этап — судебный. Если через 30 дней (или иной срок, указанный в договоре) жильцы не съехали, вы подаете исковое заявление в районный суд по месту нахождения квартиры. В иске вы требуете: расторгнуть договор, выселить ответчиков, взыскать долг и судебные расходы. Судебный процесс может занять от 2 до 4 месяцев.

Третий этап — исполнительный. Получив решение суда и исполнительный лист, вы идете не к участковому, а в Федеральную службу судебных приставов (ФССП). Пристав возбуждает исполнительное производство, дает жильцам срок для добровольного выселения (5 дней). Если они не выезжают, пристав назначает дату принудительного выселения. В этот день он приходит (при необходимости с силовой поддержкой), вскрывает помещение, описывает имущество должников и меняет замки. Ключи передаются вам. Только такой путь является на 100% безопасным для собственника.

Таким образом, закон защищает собственника, но требует от него выдержки и соблюдения бюрократических процедур. Попытки «срезать углы» через самоуправство обычно обходятся дороже, чем несколько месяцев ожидания суда.

Советы собственнику квартиры

Исходя из ситуации, описанной в вопросе, рекомендуем следующий план действий:

1. Остановите эмоции. Не взламывайте дверь и не выкидывайте вещи прямо сейчас. Риск получить судимость по статье 330 УК РФ (Самоуправство) или даже 158 УК РФ (Кража, если они заявят о пропаже денег) абсолютно реален.
2. Зафиксируйте факт проживания и неоплаты. Если оплаты шли на карту — отлично, распечатайте выписку. Если наличными и без расписок — сложнее, но помогут переписки в мессенджерах, где они признают долг или просят отсрочку. Заверьте важные переписки у нотариуса (или сделайте скриншоты для суда).
3. Отправьте официальную претензию. Завтра же идите на почту. Отправьте заказное письмо с описью вложения и уведомлением о вручении на адрес вашей квартиры на имя жильцов. В письме требуйте освободить помещение и оплатить долг в разумный срок (например, 7 дней). Это обязательный шаг для суда.
4. Соберите доказательства плохого поведения. Если они хамят или шумят, вызывайте полицию для фиксации фактов нарушения тишины. Протоколы полиции станут дополнительным аргументом в суде.
5. Готовьте иск. Если через указанный срок они не съедут, подавайте иск в районный суд о выселении, взыскании долга и расторжении договора (даже если он истек, нужно юридически зафиксировать прекращение отношений, если он возобновился на неопределенный срок).
6. Не бойтесь «детского» вопроса. Наличие детей не спасет их от выселения, если нет оплаты, но может дать им небольшую отсрочку от суда (обычно до 1-2 месяцев на поиск жилья).